Cuánto pagas de IRPF al vender un piso en Madrid: todos los supuestos con ejemplos

Cuando vendes un piso en Madrid, el impuesto más pesado no es la plusvalía municipal — es el IRPF. Puede llevarse entre el 19% y el 28% de tu ganancia. Pero también hay tres escenarios en los que no pagas nada. Te los contamos con números reales.

Qué grava exactamente el IRPF al vender

El IRPF grava la ganancia patrimonial: la diferencia entre lo que cobras ahora al vender y lo que en su día pagaste al comprar, ajustada por ciertos gastos. Si esa diferencia es positiva (has ganado dinero), tributas. Si es negativa (has perdido), puedes compensarla con otras ganancias patrimoniales o de rendimientos del capital del mismo año y los cuatro siguientes.

Se declara en la Renta del año siguiente a la venta. Si vendes en 2026, lo declaras en la Renta 2026 (que se presenta entre abril y junio de 2027). No se paga en el momento, se paga con el resto de la declaración anual.

Cómo se calcula la ganancia patrimonial

La fórmula parece sencilla pero tiene matices importantes que marcan la diferencia de miles de euros:

Ganancia = (Precio de venta − gastos de venta) − (Precio de compra + gastos de compra + mejoras)

Precio de venta

El que aparece en la escritura de venta. Sin IVA porque en segunda mano no hay.

Gastos de venta que puedes restar

• Honorarios de la inmobiliaria (con factura).
• Plusvalía municipal pagada.
• Comisión del notario por la venta si la has pagado tú (normalmente la paga el comprador, pero se puede pactar).
• Certificado energético.
• Honorarios de abogado si los tuviste en la operación.

Precio de compra

El que aparece en la escritura original. Busca la escritura, es el documento crítico. Si la has perdido, pide copia al notario que firmó.

Gastos de compra que sumas

• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA si fue obra nueva.
• Notaría y registro.
• Tasación bancaria si hubo hipoteca.
• Honorarios de gestoría.

Mejoras con factura

Cambiar ventanas por PVC con mejor aislamiento, instalar aire acondicionado, reformar el baño por completo, cambiar el sistema eléctrico. Todas estas mejoras suman al precio de compra si tienes la factura original. Pintar o cambiar muebles no cuenta: eso es mantenimiento, no mejora.

Tramos aplicables en 2026

La ganancia patrimonial de la venta tributa en la base del ahorro del IRPF, con esta escala progresiva:

Escala vigente para el ejercicio 2026. Aplica a la base liquidable del ahorro, que incluye todas las ganancias patrimoniales del año sumadas a los rendimientos de capital mobiliario.

Tres escenarios en los que no pagas nada

1. Eres mayor de 65 años y vendes tu vivienda habitual

La exención más potente. Si tienes 65 años o más el día de la firma de la venta y el piso era tu vivienda habitual (has residido al menos 3 años continuados), la ganancia queda totalmente exenta. No tienes que reinvertir en nada, no tienes que hacer nada más: simplemente no tributas.

Basta con que el piso haya tenido consideración de vivienda habitual en cualquier momento dentro de los dos años anteriores a la venta. Si te has mudado a una residencia o a casa de un hijo hace menos de dos años, sigues teniendo derecho a la exención.

2. Reinviertes en otra vivienda habitual

Si no llegas a los 65 pero vendes tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en comprar otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta, la ganancia está exenta en la parte proporcional a lo reinvertido. Si reinviertes el 100%, exención total. Si reinviertes el 60%, el 40% restante de la ganancia tributa.

Requisitos importantes:

• La vivienda vendida debe ser tu vivienda habitual (residencia efectiva durante al menos 3 años).
• La vivienda nueva también debe ser tu vivienda habitual (mudarte efectivamente y permanecer al menos 3 años).
• Plazo de reinversión: 2 años antes o 2 años después de la venta.
• Si la venta tenía hipoteca, el dinero que se usa para amortizarla NO cuenta como importe reinvertido.

3. Tienes más de 65 años y destinas el dinero a una renta vitalicia

Si vendes una segunda residencia (no tu vivienda habitual) y tienes 65 o más, puedes evitar el IRPF si destinas el dinero a contratar una renta vitalicia asegurada. Límite: 240.000 € exentos. Condiciones:

• Contratar la renta vitalicia en los 6 meses siguientes a la venta.
• Empezar a cobrar en el plazo máximo de un año desde la constitución.
• Los pagos anuales no pueden decrecer más de un 5% respecto al año anterior.
• Informar a la aseguradora de que el capital procede de una reinversión por ganancia patrimonial.

Cuatro ejemplos reales con números

Ejemplo 1 · Profesional de 45 años, segunda vivienda

• Precio compra (2012): 210.000 € + gastos 21.000 € = 231.000 €
• Precio venta (2026): 340.000 € − gastos 18.000 € = 322.000 €
• Ganancia: 91.000 €

IRPF a pagar: 6.000 × 19% + 44.000 × 21% + 41.000 × 23% = 1.140 + 9.240 + 9.430 = 19.810 €

Ejemplo 2 · Mayor de 65 vende su vivienda habitual

• Propietario: 72 años, reside en el piso desde hace 40 años
• Precio compra (1986): 48.000 €
• Precio venta (2026): 380.000 €
• Ganancia real: 332.000 €

IRPF a pagar: 0 €. Exención total por art. 33.4.b de la Ley del IRPF.

Ejemplo 3 · Venta de vivienda habitual con reinversión parcial

• Propietario: 52 años, vende su vivienda habitual para mudarse a otra
• Precio compra (2010): 220.000 € + gastos 20.000 € = 240.000 €
• Precio venta (2026): 380.000 € − gastos 17.000 € = 363.000 €
• Hipoteca pendiente que cancela: 80.000 €
• Nueva vivienda habitual: 320.000 €
• Ganancia total: 123.000 €

El "importe obtenido" para la reinversión es 363.000 − 80.000 = 283.000 €. Como reinvierte 320.000 € (todo el importe obtenido y más), la exención es total. IRPF a pagar: 0 €.

Ejemplo 4 · Piso heredado hace 5 años y ahora vendido

• Valor declarado en la herencia (2021): 280.000 €
• Precio venta (2026): 345.000 € − gastos 16.000 € = 329.000 €
• Ganancia: 49.000 €

IRPF a pagar: 6.000 × 19% + 43.000 × 21% = 1.140 + 9.030 = 10.170 €

Errores que te hacen pagar de más

1. No sumar los gastos de la compra original. ITP, notaría y registro del momento de compra se suman al precio de adquisición. Son fácilmente 15.000-25.000 € que reducen tu ganancia si los documentas.
2. No conservar facturas de mejoras. Sin factura, no cuentan. Si has reformado cocina, baños o ventanas, guarda las facturas originales.
3. No aplicar la exención por reinversión. Hay que declararla activamente en la Renta del año siguiente. Si no la declaras, Hacienda da por hecho que no aplica.
4. No acreditar la residencia habitual. Empadronamiento, facturas de luz/agua a tu nombre y domicilio fiscal en esa dirección son las pruebas que Hacienda acepta.
5. Olvidar la regla de los 2 años tras dejar de vivir en ella. Si vendes la vivienda habitual pero llevas menos de 2 años sin vivir en ella, sigues teniendo derecho a las exenciones de vivienda habitual.
6. Usar el valor catastral en vez del valor real de la herencia. En herencias, el valor de referencia para calcular la ganancia es el declarado en la escritura. Si lo declaraste bajo para ahorrar en sucesiones (que apenas tributa en Madrid), te va a costar caro al vender.

La fiscalidad de una venta bien planificada puede ahorrar decenas de miles de euros frente a una venta improvisada. No es exageración: en ejemplos reales que vemos cada mes, la diferencia entre hacerlo bien y hacerlo mal supera los 15.000 € de media.