Divorcio y piso común en Madrid: opciones reales cuando hay que vender

El divorcio ya es bastante duro para que encima el piso se convierta en un campo de batalla. Hay cuatro caminos posibles para resolver la propiedad común, y la decisión correcta depende mucho del régimen matrimonial, de si hay hipoteca, de si hay hijos y del clima entre las partes. Te lo contamos sin rodeos.

Antes de decidir: bajo qué régimen os casasteis

La primera pregunta es jurídica, no emocional: ¿estáis en sociedad de gananciales o en separación de bienes? Porque las reglas cambian por completo.

Sociedad de gananciales (el régimen por defecto en la mayoría de España)

Todo lo comprado durante el matrimonio pertenece a ambos al 50%, independientemente de quién pagara más, quién trabajase o quién figurara en la escritura. El piso es de los dos. Para venderlo, firman los dos. Para liquidar la sociedad, hay que hacer una escritura de "liquidación de gananciales" ante notario.

Separación de bienes

Cada cónyuge conserva su patrimonio propio. Si el piso lo compró uno, es suyo. Si lo compraron los dos a medias, es de los dos al 50% en régimen de "proindiviso" o comunidad de bienes. Las reglas de reparto son distintas a las de gananciales, pero el resultado práctico en muchos casos es parecido: para vender necesitas la firma del otro.

Las cuatro opciones realistas

Opción 1 — Uno compra la parte del otro

El más limpio si hay acuerdo económico. Uno se queda con el piso y compensa al otro económicamente por su 50%. La operación se hace mediante una escritura de liquidación de gananciales con adjudicación (si es régimen ganancial) o de extinción de condominio (si es separación de bienes).

Ventaja fiscal importante: la extinción de condominio no tributa en ITP (sí en AJD, al 1,5% en Madrid), y tampoco en IRPF para el que se queda. El que recibe el dinero tampoco tributa en IRPF porque no hay ganancia patrimonial cuando hay reparto del mismo bien.

Opción 2 — Venta conjunta y reparto del dinero

Se pone el piso a la venta, se vende a un tercero y cada uno se lleva la mitad del dinero (o la proporción pactada). Es la más frecuente cuando ninguno puede o quiere asumir el piso solo, o cuando la tensión es alta y la venta limpia es la única forma de cerrar el capítulo.

Requiere coordinación: firmar ambos el encargo a la inmobiliaria, estar de acuerdo en el precio de salida, firmar ambos las arras y la escritura en notaría. Si hay hipoteca, se cancela con parte del dinero y el resto se reparte.

Opción 3 — Uso temporal por uno y venta diferida

Uno se queda viviendo en el piso temporalmente (habitualmente el que tiene la custodia de los hijos) y la venta se hace más adelante, cuando los hijos alcancen determinada edad o se cumpla otra condición del convenio regulador. El piso sigue siendo de los dos, se sigue pagando hipoteca y comunidad al 50%, pero solo uno vive.

Funciona bien a corto plazo. A largo plazo genera muchos conflictos: el que no vive sigue pagando, el que vive puede no mantener bien el piso, decisiones sobre reformas, etc.

Opción 4 — Acción de división de cosa común

Si no hay acuerdo entre las partes, cualquiera de los dos puede pedir judicialmente la venta del inmueble. El juez ordena subasta pública. Es lenta (8-18 meses), cara (honorarios judiciales) y casi siempre termina con el piso vendido por debajo de su valor de mercado. Último recurso.

Qué pasa con la hipoteca común

Esta es la parte que más problemas genera. Aunque os divorciéis, el banco sigue teniendo dos deudores solidarios: cada uno responde del 100% de la deuda, no del 50%. Si uno deja de pagar, el otro sigue obligado a pagar todo.

Opciones:

• Subrogación / novación: El que se queda con el piso pide al banco asumir toda la hipoteca a su nombre. El banco puede aceptar si el solicitante tiene capacidad económica suficiente. No es automático: el banco hace un nuevo estudio de solvencia.
• Nueva hipoteca: El que se queda cancela la hipoteca común con una hipoteca nueva a su nombre. Suele ser la ruta más limpia si el banco original no quiere hacer novación.
• Venta para cancelar: Se vende el piso, el importe cancela la hipoteca y lo que sobra se reparte. Si la hipoteca es superior al valor del piso (caso raro ahora), hay que cubrir la diferencia con ahorros.

Si hay hijos menores: uso de la vivienda

Cuando hay hijos menores, el juez suele atribuir el uso de la vivienda familiar al cónyuge con la custodia (normalmente hasta que el menor alcance la mayoría de edad, aunque esto está cambiando con la reforma del Código Civil de 2021).

El uso no es propiedad: quien tiene el uso puede vivir en el piso pero sigue compartiendo la propiedad al 50%. Esto bloquea de facto la venta durante años si no hay acuerdo.

Opciones prácticas:

• Vender el piso y que el cónyuge custodio compre o alquile otra vivienda con su parte.
• El custodio se queda en el piso comprando la parte del otro (requiere capacidad económica).
• Uso temporal durante unos años con venta pactada en una fecha concreta.

Fiscalidad: qué se paga y qué no

Extinción de condominio / liquidación de gananciales

• ITP: No se paga. Es la gran ventaja de resolverlo como extinción y no como compraventa.
• AJD: 1,5% del valor del piso en Madrid.
• Plusvalía municipal: En transmisiones entre cónyuges por divorcio está exenta.
• IRPF: Sin ganancia patrimonial para ninguna de las partes, no tributa.

Venta del piso a un tercero

• Plusvalía municipal: Se paga normalmente, repartida entre los dos en proporción a su cuota.
• IRPF: Cada uno declara su 50% de la ganancia patrimonial en su Renta.

Tiempos reales del proceso

• Divorcio de mutuo acuerdo con convenio regulador: 2-4 meses.
• Divorcio contencioso: 8-18 meses.
• Extinción de condominio (si hay acuerdo): 3-6 semanas desde que decidís.
• Venta del piso a tercero: 8-14 semanas desde que lo ponéis a la venta.
• Subrogación de hipoteca en el banco: 4-8 semanas según el banco.
• Acción judicial de división de cosa común: 8-18 meses.

Consejo final: separar la decisión emocional de la decisión económica. Lo que os enfada del otro no se arregla quedándose con el piso. Lo que os daña económicamente sí se arregla tomando la decisión correcta sobre el piso. Si la conversación entre vosotros está rota, usad abogados y un intermediario inmobiliario neutral para que las decisiones sean objetivas.